国税发200931号文？国税发200931号文件是否有效

国税发2009年31号文件现在是否有效

现在国税发2009年31号文件部分有效，其中第二十六条第二款自2014年7月16日起失效。【失效条款】成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

房地产开发企业应当执行现行有效文件国税发（2009）31号文件，国税发（2006）31号文件全文失效。

房地产企业所得税管理一直使用的是国税发〔2009〕31号《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》详见如下：注释：第二十六条第二款废止。参见：《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）。

房地产业企业所得税政策的实施，主要依据《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件）。文件中详细规定了完工产品的条件，包括但不限于开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案、开发产品已开始投入使用以及开发产品已取得了初始产权证明。

国税发[2009]31号文件不再有预售收入的表述、该文第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

〖One〗、国税发〔2009〕31号文件中规定，企业在销售未完工的开发产品时，需先估算计税毛利率，据此计算并计入当期应纳税所得额，作为预计毛利额。开发产品完成后，企业需结算计税成本，同时计算销售收入的实际毛利额。在实际毛利额与预计毛利额之间存在差异时，应将此差异计入当年度的应纳税所得额。

〖Two〗、预计毛利额是指企业在未来一段时间内，基于其业务活动预期能够实现的毛利总额。毛利额是企业销售收入减去销售成本后的余额。预计毛利额则是企业根据市场预测、历史数据、行业趋势等因素，对未来的盈利水平进行的预估。它是企业制定经营计划、决策的重要依据之一。首先，预计毛利额反映了企业的盈利能力。

〖Three〗、房地产企业在销售未完工产品时，按照预计计税毛利率预缴企业所得税，计算出预计毛利额，并将其计入当期应纳税所得额。当开发产品完工后，企业应结算计税成本，计算实际毛利额，将预计毛利额与实际毛利额之间的差额计入当年度应纳税所得额，实现预计毛利额向实际毛利额的调整。

一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

可以。《中华人民共和国企业所得税暂行条例》对其有相应的规定：第六条计算应纳税所得额时准予扣除的项目，是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。

贷款利息能否在税前扣除，要取决于向谁借的款以及借款的金额。

首先，若房地产企业向股东借款，则该借款应认定为关联方借款。依据财税[2008]121号文件规定，企业实际支付给关联方的利息支出需符合特定比例和税法规定，以在计算应纳税所得额时扣除。

对于向金融企业借款，根据《企业所得税法实施条例》规定，企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，以及购置、建造固定资产、无形资产和达到可销售状态的存货期间发生的合理借款费用，可以扣除。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》进一步明确，建造产品期间的利息支出可直接扣除。

可以的，企业的贷款利息，只要有相关的借款合同，其利率在正常范围内，且款项是用于企业的日常经营发生的，企业所得税在汇算清缴时，是允许在税前扣除的。