国税发200931号文？国税发200931号文第三十三条如何理解?

出包工程有税务处理吗

根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号） ，对于未最终办理结算而未取得全额发票的出包工程
，可以预提费用，但比较高不得超过合同金额的10% 。

预提的出包工程 ，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额
，以后实际支付时可按规定税前扣除
。账务处理：在新会计制度下，虽然“待摊费用 ”和“预提费用
”这两个科目不再使用 ，但预提费用的处理原则仍然适用。

企业如果需要自行建造固定资产
，可以采用自营的方式，又或者是采用出包的方式 。

出包方式建造固定资产的账务处理主要包括以下几个步骤：预付备料款：当企业预付给建造承包商的备料款时 ，应借记“预付账款”科目
，贷记“银行存款 ”科目。支付工程项目发生的管理费 、可行性研究费
、监理费等：这些费用发生时，应借记“在建工程—待摊支出”科目 ，贷记“银行存款
”科目
。

房
、车、地在取得,使用 、处置涉税业务的处理

契税
、印花税等：根据税法规定
，在取得土地使用权、签订合同等环节缴纳契税和印花税等。总结 房地产会计核算及全盘涉税处理是一项复杂而细致的工作，需要会计人员具备扎实的专业知识和丰富的实践经验 。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定 ，开发产品的计税成本包括土地征用费及拆迁补偿费
。

企业进行账务处理时
，土地价款可以抵减销售额，账务处理为：借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）32201848 ，贷：主营业务成本 32201848。在申报流程上，当期允许扣除的土地价款需要填写在增值税附表（三）中的第2行5列
，同时也需要填写在增值税附表（一）中的第4行12列，具体流程见附表 。

企业都会遇到的8个特殊涉税的会计处理如下： 收到个税返还手续费 答案：企业作为个人所得税的扣缴义务人 ，根据《中华人民共和国个人所得税法》收到的扣缴税款手续费
，应作为其他与日常活动相关的收益在“其他收益”项目中填列
。

为什么2009第31号文件要把营销设施建造费列入开发间接费用

〖One〗 、房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，开发间接费包含项目营销设施建造费。这意味着 ，企业在计算企业所得税时
，将项目营销设施建造费计入开发间接费用进行扣除 。然而，在计算土地增值税时 ，开发间接费用中并未包含营销设施建造费项目
。

〖Two〗
、根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定
，开发产品计税成本支出的内容如下：开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出 。

〖Three〗、开发间接费中特殊的营销设施建造费的核算风险 房地产企业出于营销和宣传的需要 ，通常会设立售楼部作为销售场所
，并建设样板间供客户参观
。根据国税发2009年31号文件，在开发间接费核算中增加了营销设施建造费的内容。然而 ，售楼部和样板间的建设情况较复杂，财税处理也各不相同 。

〖Four〗 、主要包括管理人员工资
、职工福利费、折旧费 、修理费
、办公费、水电费 、劳动保护费、工程管理费
、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 ”2009年31号文企业所得税的文件中规定项目营销设施建造费是不能计入当期费用在企业所得税税前扣除
，而是把其归为开发成本进入开发间接费
。

〖Five〗、企业所得税与土地增值税对“开发间接费
”的界定 企业所得税：开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

〖Six〗 、利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修
、装饰后使用的营销设施的会计处理如下：根据国税发[2009]31号文件的规定 ，计入开发间接费用核算的营销设施建造费
，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部 、样板间的建造费用 。

房地产开发企业所得税预计毛利率哪一年开始

房地产开发企业所得税预计毛利率自2009年起开始实施
。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号），该文件自2009年1月1日起正式施行 ，标志着房地产开发企业所得税预计计税毛利率制度的正式确立。

土地增值税预征率根据《国家税务总局山东省税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（2025年第1号）
，自2025年5月1日起，山东省（不含青岛市）对房地产开发企业未完工产品的土地增值税预征率实施分类管理：普通住宅：预征率统一调整为5% 。该标准适用于全省范围内符合普通住宅标准的未完工项目
。

预缴阶段：税金及附加与土地增值税均不可扣除根据国家税务总局公告2015年第31号规定 ，房地产企业销售未完工开发产品取得预售收入时
，需按预计计税毛利率计算预计毛利额，并填入企业所得税预缴申报表的“特定业务计算的应纳税所得额”行次。

深圳市：根据国家税务总局深圳市税务局规定 ，开发项目位于深圳市辖区内的
，计税毛利率为15%；属于经济适用房
、限价房和危改房的，计税毛利率为3% 。其他地区可能存在类似差异化政策 ，需以当地税务机关公告为准
。

不得低于3%。待开发产品完工后，企业要及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额
，再将实际毛利额与预计毛利额的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额 。也就是说 ，在未竣备阶段按预计毛利率缴纳企业所得税只是一个预先的计算和缴纳方式
，完工后会根据实际情况进行调整
。

国税发2009年31号文件现在是否有效

现在国税发2009年31号文件部分有效，其中第二十六条第二款自2014年7月16日起失效。【失效条款】成本对象由企业在开工之前合理确定 ，并报主管税务机关备案 。成本对象一经确定
，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的 ，应征得主管税务机关同意。

房地产开发企业所得税预计毛利率自2009年开始明确相关政策框架
。根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定
，房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率政策正式确立。

综上所述，国税发[2009]31号规范性文件存在多处违法及不合理之处 ，应予清理废止 。我们恳请国家税务总局认真审查该文件
，并尽快作出相应处理
。

房地产企业所得税管理一直使用的是国税发〔2009〕31号《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》详见如下 ： 注释：第二十六条第二款废止。参见：《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号） 。

房地产开发企业应当执行现行有效文件国税发（2009）31号文件，国税发（2006）31号文件全文失效
。

根据国税发200931号文怎样核定企业所得税纳税额

〖One〗、根据国税发200931号文 ，核定企业所得税纳税额的方法如下：确定计税毛利率：根据开发项目所在地区，按照国税发〔2009〕31号文第八条的规定
，确定适用的计税毛利率。

〖Two〗 、国税发200931号文是针对房地产纳税人预售未完工商品房，根据预收售房收入
、毛利率来确定应纳税所得额 ，然后再按照25%的税率计算应纳所得税额 。

〖Three〗、房地产业企业所得税政策的实施
，主要依据《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件）
。文件中详细规定了完工产品的条件，包括但不限于开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 、开发产品已开始投入使用以及开发产品已取得了初始产权证明。